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Comment passer du micro-Bic au réel en location meublée


Un rédacteur web immobilier fait le point sur les régimes fiscaux de la location meublée
Les régimes fiscaux micro bic ou réel

Vous avez opté pour le régime d’imposition du micro-Bic pour de la location meublée et vous souhaitez finalement basculer vers le réel ? Zoom sur les démarches à entreprendre pour effectuer ce changement et sur les avantages à la clé.


Location meublée : les régimes micro-Bic et du réel

Les investisseurs qui optent pour la formule de la location meublée ont le choix entre deux régimes d’imposition distincts : le micro-Bic ou le réel.

· D’un côté le micro-Bic, qui s’applique automatiquement quand les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 77 700€ (ou à 188 700€ dans le cas d’un meublé de tourisme ou de chambres d’hôtes). Le régime du micro-Bic permet aux loueurs de profiter d’un abattement de 50% (ou de 71% si tourisme). Un taux qui est censé couvrir la totalité des charges liées à l’exploitation du bien immobilier.

· De l’autre le réel, régime appliqué lorsque les montants des loyers annuels atteignent plus de 77 700€ (ou à 188 700€ si tourisme) et qui, dans les autres cas, est accessible sur option. Vous pouvez donc basculer vers ce statut si vos revenus locatifs sont inférieurs à ces seuils. Il suffit, pour cela, d’en faire la demande.


Déduction des charges, amortissement… les différents avantages du régime réel

Le régime du réel s’avère souvent plus avantageux que le micro-Bic pour les loueurs en LMNP. En effet, cette formule fiscale permet de déduire l’ensemble des charges engagées au titre de l’activité locative, pour leur valeur réelle et non pas en appliquant un simple abattement.


Parmi les charges qui sont déductibles dans le cadre du régime réel : les frais d’ameublement, d’entretien ou de réparation, les charges de copropriété, les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, ou encore les frais de gestion et d’assurance.


Autre atout et non des moindres : avec le régime d’imposition du réel, l’amortissement comptable du bien devient possible et peut être également déduit des impôts. Un point clé qui fait souvent la différence…


En LMNP, il est possible d’amortir environ 85% de la valeur du bien. Les 15% restants représentent le terrain, non amortissable puisque sa valeur ne se déprécie pas au fil du temps.


En choisissant le régime du réel, les investisseurs peuvent donc optimiser leurs revenus locatifs. Ils profitent en effet d’une déductibilité totale des charges liées à la location meublée.


Ainsi, l’imposition des recettes locatives peut diminuer considérablement. Les économies à la clé sont d’ailleurs, le plus souvent, supérieures à celles qui seraient rendues possibles via régime d’imposition du micro-Bic.


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Peut-on passer du micro-BIC au réel dans tous les cas de figure ?

Au moment de l’achat immobilier, il est possible d’opter directement pour le régime réel. Pour cela, il faut remplir le formulaire Cerfa P0i, qui permet d’obtenir un numéro de SIRET qui correspond à votre activité de loueur en meublé.


Quelques années après l’achat et la mise en location, si vous avez choisi dans un premier temps le micro-Bic, il est possible de changer d’avis et de basculer vers le réel.


Pour changer de régime d’imposition, il vous suffit d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au service des impôts ou d’envoyer un mail via l’espace professionnel du site impôts.gouv.fr. Courrier ou mail doivent être envoyés avant la date limite de déclaration des revenus, c'est-à-dire entre mai et juin, selon le département de résidence.


En micro-Bic comme au réel, la déclaration de revenus se fait tous les ans, en remplissant le formulaire 2042 C RC Pro.


Sachez que même si vous changez de régime fiscal, l’activité rattachée au numéro Siret reste identique. Enfin, l’option du régime réel est valable un an et reconduite automatiquement pour un an supplémentaire, de manière tacite.


Dans la plupart des cas, compte tenu de ses avantages, le régime réel s’impose comme la solution la plus efficace pour optimiser ses revenus locatifs. Gros atout de ce régime : il permet de générer des revenus peu ou pas fiscalisés du tout. Toutefois, le régime du réel est aussi un régime plus complexe et il est nécessaire d’être accompagné par un spécialiste de la déclaration des revenus locatifs.


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